Риелтор подбирает квартиру в Telegram, а бот отсеивает пустые заявки

Риелтор подбирает квартиру прямо в Telegram

Клиент пишет в Telegram: «есть что-то двухкомнатное до восьми миллионов». Риелтор открывает мини-приложение, ставит фильтр по цене и району, отмечает четыре подходящих объекта и отправляет ссылку на подборку. Клиент листает карточки с фото, планировкой и ценой, выбирает две и жмёт «Записаться на просмотр». Агенту приходит уведомление с именем, телефоном и списком выбранных квартир. Весь разговор занял пять минут и остался внутри Telegram.

До этого клиент прошёл бота. Тот спросил бюджет, район, нужна ли ипотека и когда планирует покупку. Человек, который зашёл «просто посмотреть цены», отвалился на втором вопросе. До риелтора дошёл тот, кто готов ехать на просмотр.

Почему заявки теряются

Обычный день риелтора выглядит иначе. Объекты лежат в разных местах: часть в CRM, часть в заметках, часть в переписке с собственниками. Чтобы собрать клиенту подборку, агент вручную копирует ссылки с Авито и Циан, скидывает фото по одному, пишет цену текстом. Клиент получает двадцать сообщений подряд и через день уже не помнит, где какая квартира.

Заявки с рекламы уходят так же. Человек оставил номер в форме или написал в директ, а пока риелтор до него дозвонился, тот уже смотрит объекты у другого агентства. По рынку холодного лида надо трогать в первые минуты, дальше он остывает. Часть заявок вообще пустые: «сколько стоит однушка в центре» без намерения покупать. Агент тратит на них время, которое мог отдать реальным клиентам. Про то, как отсекать такие обращения, я разбирал в статье про квалификацию лидов ботом.

Что внутри мини-приложения

Мини-приложение открывается прямо в Telegram, без установки. Внутри база объектов агентства с фильтром по цене, району, числу комнат и типу дома. Клиент задаёт параметры и видит только то, что подходит. Каждый объект это карточка с фото, планировкой, ценой, этажом и статусом «свободна» или «бронь».

Риелтор собирает под конкретного клиента персональную подборку и отправляет её одной ссылкой. Клиент открывает, отмечает понравившиеся квартиры, оставляет заявку на просмотр с удобным временем. Агенту сразу падает уведомление. Двадцати сообщений с фото и потерянных ссылок больше нет. Как вообще устроены такие приложения в Telegram, я показывал в материале про Mini App.

Бот отсеивает несерьёзных до звонка

Перед тем как заявка дойдёт до риелтора, с клиентом общается бот. Он задаёт четыре-пять вопросов: бюджет, район, сколько комнат, нужна ли ипотека, когда планирует сделку. По ответам видно, кто перед вами. Тот, у кого три миллиона на квартиру за восемь, увидит варианты в своём диапазоне и не будет отвлекать агента на нереальную покупку.

Данные из бота уходят в CRM вместе с заявкой. Риелтор звонит и уже знает бюджет, район и что человек берёт в ипотеку. Он сразу называет два-три подходящих варианта, вместо того чтобы полчаса выяснять запрос. Бот работает круглые сутки: заявка в час ночи не повиснет до утра, человек пройдёт вопросы и получит первую подборку сам. Чем такой сценарий отличается от простого бота-автоответчика, я объяснял в разборе агентов и чат-ботов.

Что важно учесть

У этой схемы три условия, без которых она не работает. База должна быть живой. Если квартиру продали неделю назад, а в приложении она висит как свободная, клиент запишется на просмотр и получит отказ. Кто-то в агентстве должен обновлять статусы и фото. Обычно это завязывают на CRM, чтобы данные подтягивались сами. Как это выглядит на стороне агентства, я показал в разборе CRM для недвижимости.

Персональные данные клиентов это 152-ФЗ. Имя, телефон, параметры запроса вы собираете и храните, значит нужно согласие на обработку. С 1 сентября 2025 года согласие оформляется отдельным документом, прятать его в тексте политики нельзя. За обработку без согласия штраф для компаний и ИП доходит до 700 тысяч рублей. Это закладывают в проект сразу.

Агрегаторы останутся. Авито и Циан это источник трафика: там ищут те, кто ещё не выбрал агентство. Бот и приложение работают по вашим лидам и вашей базе, с теми, кто уже пришёл к вам. Одно не заменяет другое.

Что можно сделать уже сейчас

Собрать базу объектов в одну таблицу. Адрес, цена, комнаты, район, этаж, статус, три-пять фото на объект. Даже обычная таблица уже лучше данных по разным чатам, и из неё потом собирается приложение.

Прописать вопросы для квалификации. Четыре-пять пунктов, по которым вы сами отличаете горячего клиента от любопытного. Обычно это бюджет, район, ипотека, срок и цель покупки.

Запустить мини-приложение с фильтром и подборками. Клиент фильтрует базу сам, риелтор собирает персональные подборки, заявка на просмотр падает агенту в Telegram. Сроки и порядок цен на такую разработку бота есть на странице цен.

Подключить уведомления и CRM. Заявка с ответами из бота уходит в CRM, агент получает пуш и звонит первым, пока клиент не ушёл к соседям.

Частые вопросы

Заменит ли бот риелтора?

Нет. Сделку закрывает человек: показ, торг, документы, доверие. Бот забирает рутину, из-за которой агент теряет время и лидов: сбор подборки, ответы на первые вопросы, отсев пустых заявок. Риелтор получает уже готового к разговору клиента.

Нужно ли уходить с Авито и Циан?

Нет. Площадки приводят новых людей, которые ещё вас не знают. Бот и мини-приложение работают на своей аудитории: те, кто написал вам в директ, оставил заявку с рекламы, пришёл по рекомендации. Это разные потоки, они не мешают друг другу.

Сколько объектов потянет приложение?

От десятков до тысяч. Небольшому агентству хватает базы на пару сотен квартир с фильтром и подборками. Если объектов много и они меняются каждый день, приложение связывают с CRM, чтобы статусы и цены обновлялись без ручной работы.

Коротко о главном

Риелтор, который шлёт клиенту варианты ссылками и фото по одному, теряет время и лидов. Мини-приложение собирает базу объектов в одно место, бот квалифицирует человека по бюджету, району и ипотеке, а на просмотр записывается тот, кто действительно готов покупать. Агент звонит первым и приходит на встречу подготовленным.

Есть агентство или вы работаете риелтором и устали пересылать квартиры вручную? Напишите мне в Telegram слово «РИЕЛТОР». Разберём вашу базу и заявки и прикинем, что собрать под вас: бота, мини-приложение или связку с CRM.