Сайт застройщика и 214-ФЗ: что в ЕИСЖС, а что на своём сайте

Сайт застройщика по 214-ФЗ не обязан повторять раскрытие информации: юридически значимое место для проектной декларации, разрешений, фотографий стройки и отчётности застройщика одно, это единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), публичная часть которой открывается на портале наш.дом.рф. Собственный сайт нужен для продаж и доверия: он показывает квартиры и цены, объясняет эскроу, собирает заявки и при этом ведёт покупателя к официальной карточке дома в ЕИСЖС.

Что застройщик обязан раскрывать в ЕИСЖС

Порядок задаёт ст. 3.1 214-ФЗ. Застройщик, который привлекает деньги дольщиков, размещает сведения в ЕИСЖС, и в законе прямо сказано, что информация считается раскрытой после размещения в этой системе. В перечне части 2 среди прочего:

• разрешения на ввод в эксплуатацию;
• проектная декларация со всеми изменениями и заключение регионального органа о её соответствии закону;
• проекты договоров участия в долевом строительстве;
• фотографии текущего состояния строительства;
• расчёты собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (для тех, кто работает через эскроу по ст. 15.4, этот пункт не применяется);
• сведения о банкротстве, уведомление о начале строительства, сведения об открытии и закрытии расчётного счёта.

Часть сведений раскрывается отдельно по каждому дому. Сроки тоже разные: часть документов должна появиться до подачи на регистрацию первого договора, события вроде открытия расчётного счёта отражаются в течение трёх рабочих дней, а фотографии стройки по части 3.2 размещаются ежемесячно. Изменения в уже раскрытых сведениях по части 4 вносятся в течение трёх рабочих дней.

Проектная декларация: где она живёт и как часто меняется

По ст. 19 214-ФЗ застройщик заполняет декларацию в электронной форме в личном кабинете ЕИСЖС, подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью и направляет в региональный орган до договора с первым дольщиком. Изменения о застройщике и проекте вносятся каждый месяц, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным.

Состав сведений описывает ст. 21: разрешение на строительство, права на землю, количество и характеристики помещений, сроки ввода и передачи квартир, банк, в котором открываются счета эскроу, сведения о целевом кредите. Часть 8 ст. 19 предусматривает ответственность за публикацию в общедоступных сетях декларации с неполной или недостоверной информацией.

Отсюда моё практическое правило для сайта: я не выкладываю PDF-копию декларации, которая через месяц устареет. Вместо неё на странице дома стоит ссылка на его карточку в ЕИСЖС с подписью, что это официальный источник.

Реклама и сайт: что требует закон о рекламе

Статья 28 закона «О рекламе» в части 7 требует, чтобы реклама, связанная с привлечением денег дольщиков, содержала адрес сайта ЕИСЖС, на котором размещена проектная декларация, и фирменное наименование застройщика либо его коммерческое обозначение из декларации. Название жилого комплекса в рекламе можно использовать, если оно указано в декларации. Часть 8 запрещает такую рекламу до получения разрешения на строительство, регистрации прав на участок и, где нужно, заключения регионального органа. Часть 9 запрещает её на время приостановки деятельности застройщика.

Отдельного требования указывать номер декларации в действующей редакции части 7 я не нашёл, закон говорит об адресе сайта ЕИСЖС. На практике я ставлю в подвал каждой промо-страницы, баннера и посадочной для контекстной рекламы три вещи: наименование застройщика, адрес наш.дом.рф и прямую ссылку на карточку конкретного дома. Считается ли конкретная страница рекламой, решает юрист застройщика, я делаю так, чтобы реквизиты были на месте в любом случае.

Что держать на своём сайте застройщика

ЕИСЖС отвечает на вопрос «законно ли это», свой сайт отвечает на вопрос «подходит ли мне эта квартира». Поэтому на сайте у меня обычно есть:

• страница каждого дома или очереди со ссылкой на карточку в ЕИСЖС, сроком ввода из декларации и банком эскроу;
• шахматка и подбор квартир по параметрам;
• ход строительства с датированными фото;
• раздел «Документы» со ссылками на ЕИСЖС и с теми файлами, которые застройщик хочет показать сам, например планировки и отделку;
• формы заявки, политика обработки персональных данных и согласие.

Какие ещё разделы нужны строительной компании целиком, от BIM до личного кабинета дольщика, я разбирал в статье IT для строительных компаний.

Эскроу: как показать покупателю на сайте

Покупатель боится одного: заплатит, а дом не достроят. Блок про эскроу на сайте снимает этот страх, если в нём факты из закона и название банка. По ст. 15.5 214-ФЗ деньги дольщика лежат на счёте эскроу в уполномоченном банке, застройщик там бенефициар. Банк перечисляет их застройщику в течение десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или эти сведения появятся в ЕИСЖС. Срок депонирования не может превышать срок ввода из декларации больше чем на шесть месяцев. Проценты на эти средства не начисляются.

Я оформляю это как схему из трёх шагов: договор зарегистрирован, деньги на счёте в банке, дом введён и банк перечисляет оплату. Рядом стоит название банка из декларации и ссылка на карточку дома в ЕИСЖС, где покупатель сам видит способ обеспечения. ДОМ.РФ в инструкции по проверке новостройки советует покупателям смотреть именно это: декларацию, разрешение, актуальные фото, продажи через эскроу и соблюдение сроков.

Шахматка квартир и цены

Шахматка это сетка этажей и квартир дома, где видно, что свободно, что в брони и что продано. Частая ошибка: статусы меняют вручную раз в неделю, и покупатель звонит по уже проданной квартире.

Я делаю шахматку из одного источника. Если продажи ведутся в CRM, статусы и цены берутся оттуда по API или выгрузке по расписанию, сайт данные только показывает. Клик по квартире открывает карточку с планировкой, площадью, этажом и ценой и сразу кнопку заявки, в которой номер квартиры уже подставлен. На телефоне сетку заменяет подбор фильтрами и список.

Ход строительства: фото и камеры

Ежемесячные фото застройщик и так обязан размещать в ЕИСЖС. На сайте я использую тот же материал, но с датой съёмки на каждом снимке и разбивкой по корпусам, чтобы покупатель мог пролистать стройку месяц за месяцем. Онлайн-камера на площадке законом не требуется, это решение маркетинга. Если её ставят, я встраиваю поток на страницу дома и выбираю ракурс так, чтобы в кадр не попадали лица рабочих крупным планом и окна соседних домов.

Заявки в CRM и 152-ФЗ на формах

Каждая форма на сайте застройщика отправляет заявку в CRM с меткой дома, квартиры и источника трафика. Так видно, какая реклама приводит сделки. Как связать формы с Метрикой и мессенджером, я показывал в статье про заявки с сайта и цели Метрики, а про выбор CRM для недвижимости есть отдельный разбор.

Формы собирают персональные данные, поэтому работает 152-ФЗ. По ч. 2 ст. 18.1 оператор, который собирает данные через интернет, публикует политику обработки на страницах сайта, где идёт сбор. Статья 9 требует, чтобы согласие было конкретным, информированным и оформленным отдельно от иной информации. На практике это отдельный чекбокс со ссылкой на текст согласия, без галочки по умолчанию, и отдельное согласие на рекламные рассылки. Про cookie и счётчики есть статья о cookie-баннере по закону. Если сайт уже работает, его можно проверить через аудит сайта по 152-ФЗ: я смотрю формы, политику, cookie и куда уходят данные.

Ответственность: какие статьи КоАП

• Ст. 13.19.3 КоАП: неразмещение информации в ЕИСЖС, нарушение сроков, неполные или недостоверные сведения. Для юрлиц штраф от 50 000 до 200 000 ₽, при повторном нарушении от 200 000 до 400 000 ₽.
• Ч. 2 ст. 14.28 КоАП: опубликованная декларация с неполной или недостоверной информацией или нарушение сроков. Для юрлиц от 200 000 до 400 000 ₽.
• Ч. 1 ст. 14.3 КоАП: нарушение законодательства о рекламе, для юрлиц от 100 000 до 500 000 ₽.

Суммы по действующим редакциям на дату статьи, перед решением сверяйтесь с актуальным текстом.

Как я это делаю

Начинаю с инвентаризации: какие дома есть в ЕИСЖС, где ведутся продажи, кто обновляет цены, какие формы и счётчики стоят на сайте. Дальше по шагам:

1. Сверяю данные сайта с карточками домов на наш.дом.рф: сроки ввода, банк эскроу, название ЖК. Всё, что расходится, выношу в список для застройщика.
2. Проектирую страницы домов так, чтобы официальные сведения шли ссылкой на ЕИСЖС, а на сайте оставалось то, что помогает выбрать квартиру.
3. Подключаю шахматку к CRM и проверяю на тестовой брони, что статус меняется на сайте без участия менеджера.
4. Собираю шаблон рекламного подвала с наименованием застройщика и адресом ЕИСЖС и ставлю его на все посадочные.
5. Проверяю формы по 152-ФЗ, отправляю тестовые заявки и смотрю, что они доходят в CRM с метками.

Юридическую оценку рекламных макетов оставляю юристу застройщика, моя часть в том, чтобы сайт не расходился с официальными данными.

Сколько стоит

• Корпоративный сайт застройщика с шахматкой и страницами домов: от 100 000 ₽, срок от 3 недель.
• Внедрение Битрикс24 или amoCRM и связка с сайтом: от 50 000 ₽.
• Сквозная аналитика по рекламным каналам: от 30 000 ₽, от 1 недели.
• Аудит сайта по 152-ФЗ: от 15 000 ₽, от 2 дней.
• Поддержка и обновление: от 20 000 ₽ в месяц.

Состав и сроки фиксирую после инвентаризации. Как устроен процесс разработки, описано на странице разработки сайтов, все цены собраны в прайсе.

Частые вопросы

Обязан ли застройщик выкладывать проектную декларацию на своём сайте?

По ст. 3.1 214-ФЗ информация считается раскрытой после размещения в ЕИСЖС. Требования дублировать её на собственном сайте в этой статье нет. Ссылка на карточку дома в ЕИСЖС удобнее копии файла и не устаревает.

Что обязательно указать в рекламе новостройки?

По ч. 7 ст. 28 закона «О рекламе»: адрес сайта ЕИСЖС, где размещена декларация, и наименование застройщика или его коммерческое обозначение из декларации. Название ЖК допускается, если оно есть в декларации.

Нужна ли шахматка, если квартиры продаёт агентство?

Нужна, если покупатель приходит на ваш сайт. Её подключают к CRM агентства или к общей выгрузке с одним источником статусов.

Можно ли не ставить камеру на стройку?

Да, закон требует ежемесячные фото в ЕИСЖС, камера остаётся решением маркетинга.

Коротко о главном

Официальное раскрытие у застройщика идёт через ЕИСЖС, декларация обновляется до 10-го числа каждого месяца, реклама несёт адрес ЕИСЖС и наименование застройщика. Свой сайт продаёт и ссылается на официальные данные, не храня их копии.

Напишите мне в Telegram кодовое слово «ШАХМАТКА», и я сверю ваш сайт с карточками домов на наш.дом.рф и скажу, что поправить в первую очередь.