Ремонт квартир под ключ с нуля: бригада, смета и акты

Кому подходит и кому нет

Подходит мастеру или прорабу, который готов меньше делать руками и больше считать, договариваться и принимать работу у бригады.

Не подходит тем, кто не любит документы: без договора, сметы и актов в споре остаётся слово против слова. Цифр дохода не даю, подтверждённых данных нет.

С чего начать: 7 шагов

1. Проверьте спрос: позвоните как клиент в пять бригад, спросите цену и срок. Как проверять нишу, описано здесь.
2. Выберите формат: косметический, чистовой или капитальный. Перепланировки на старте не берите.
3. Решите, кто работает: вы, самозанятые, ИП или штат.
4. Научитесь считать смету по методу ниже.
5. Оформите статус, договор подряда и шаблон акта.
6. Найдите первых заказчиков среди знакомых и в местных чатах.
7. Запустите пробный объект: записывайте фактические часы и материалы и сверяйте со сметой. Порядок до первой продажи разобран в этой статье.

Метод сметы: объёмы по замеру, расценка за единицу, материалы отдельной строкой, резерв. Цифры условные. Санузел: плитка 30 м² по 1800 ₽ за работу это 54 000 ₽, электрика 12 точек по 700 ₽ это 8 400 ₽, итого работы 62 400 ₽. Резерв 10 процентов на то, что вскроется под старой отделкой, 6 240 ₽. Всего 68 640 ₽ плюс материалы, которые покупает заказчик или вы, как записано в договоре.

Из чего складывается стартовый бюджет

Сумм не называю, они зависят от города.

Договор, бригада, налоги и разрешения

Договор. По главе 37 ГК РФ подрядчик выполняет работу и сдаёт результат, заказчик принимает и платит (статья 702). В договоре нужны начальный и конечный сроки, можно добавить промежуточные (статья 708). Цена по статье 709 по умолчанию твёрдая, смета становится частью договора с подтверждения заказчиком, а о существенном росте приблизительной цены подрядчик предупреждает заранее. Если заказчик гражданин, а вы ИП или организация, это бытовой подряд (статья 730) и действуют законы о защите прав потребителей. Для самозанятого не проверял.

Оплата. По статье 735 при бытовом подряде платят после сдачи, аванс допустим с согласия заказчика. Схема в статье про оплату этапами.

Приёмка и акты. По статье 720 заказчик осматривает работу и о недостатках заявляет сразу, они фиксируются в акте, о скрытых сообщает в разумный срок после обнаружения. Акт скрытых работ для ремонта квартиры в ГК не нашёл, обязателен ли он, не проверено. На практике подписывают акт на закрываемый этап с фото: проводка до штукатурки, гидроизоляция до стяжки.

Гарантия и претензии. Гарантийный срок задаёт договор, без него недостатки заявляют в разумный срок в пределах двух лет (статья 724). По статье 29 закона о защите прав потребителей это два года, а для недостатков в строении и ином недвижимом имуществе пять лет. По статье 28 при просрочке потребитель вправе назначить новый срок, снизить цену или отказаться от договора, неустойка 3 процента цены за день, не выше цены работы.

Бригада. Самозанятых берут на разовые работы с актом и чеком, детали тут. По статье 4 закона 422-ФЗ при НПД нельзя иметь работников по трудовым договорам, а доход за год не выше 2,4 млн рублей. Про лимит в 60 часов (работа через платформы) есть статья. Статья 15 Трудового кодекса относит к трудовым личную работу за плату под контролем по правилам распорядка и не допускает гражданско-правовые договоры, которые её фактически заменяют. Бригадир по вашему графику и с вашим инструментом выглядит как сотрудник. Решает юрист, обходных путей не советую. За субподрядчиков перед заказчиком отвечаете вы (статья 706). Выбор статуса: самозанятый или ИП.

Налоги. В пункте 2 статьи 346.43 НК РФ есть ремонт жилых и нежилых зданий и монтажные, электромонтажные, санитарно-технические работы, патент вводят законы регионов (проверено на consultant.ru). Режимы сравниваются в статье про патент и УСН.

Страхование. Обязательной страховки не нашёл. Статья 931 ГК РФ позволяет застраховать ответственность за вред имуществу третьих лиц, например за залив соседей.

Перепланировка. По статье 26 ЖК РФ её проводят по решению органа местного самоуправления, до 45 дней с подачи документов, без решения она самовольная (статья 29). Кто получает согласование, пропишите в договоре.

Шум. Время шумных работ задают законы регионов и правила дома. Свой закон проверьте до выхода бригады, региональные тексты я не открывал.

Где новички теряют деньги

Размытая смета и допы. Розетку перенесли «по пути», цену не назвали, в конце спор. Допработу записывают и согласуют до начала.

Нет актов на закрытые этапы. Проводку закрыли штукатуркой, фото нет, при претензии вскрывать стену.

Сроки без запаса. Плитка пришла на неделю позже, а в договоре одна дата.

Предоплата без этапов. Деньги ушли на материалы, объект встал, платить бригаде нечем.

Споры о материалах. Кто купил, кто привёз, что вернули.

Где здесь нужна автоматизация

Четыре задачи. Смета и коммерческое предложение по параметрам: площадь, тип ремонта, шаблон расценок, как в генераторе КП. Этапы и статусы для клиента: что закрыто, что в работе, что ждёт его решения. Акты и оплата по этапам: акт собирается из закрытых работ, платёж привязан к нему. Учёт материалов: что куплено и что списано на какой вид работ.

В моих проектах есть CRM и PWA для строительной темы: объекты, этапы с плановыми объёмами, расчёт по прайсу, акты со статусами «черновик», «отправлен», «согласован», «замечания», счета, расходные материалы и фото. В расширении к 1С для контроля материалов расход ограничен лимитом по виду работ и проходит согласование. Готового продукта под вашу бригаду не заявляю, собираю под вашу схему в рамках автоматизации бизнеса. Про выбор учётной системы есть отдельная статья.

На старте хватит таблицы и мессенджера.

Частые вопросы

Хватит ли самозанятости, чтобы вести ремонты с бригадой?

Для работы в одиночку и разовых исполнителей может хватить. Работников по трудовым договорам при НПД иметь нельзя, доход ограничен.

Обязателен ли акт скрытых работ?

Обязательность для ремонта квартиры не подтвердил. Практика простая: подписать акт и сфотографировать перед закрытием проводки, труб или гидроизоляции.

Какую гарантию давать?

Срок прописывают в договоре. Если его нет, закон даёт заказчику до двух лет на обнаружение недостатков.

Коротко о главном

Ремонты под ключ начинаются с договора, сметы с резервом и актов по этапам. Бригаду оформляйте честно, допработы согласовывайте до начала.

Хотите, чтобы я собрал смету и КП по параметрам, статусы этапов для клиента, акты с оплатой по этапам и учёт материалов под ваши ремонты? Напишите мне в Telegram слово «РЕМОНТ».